تحول واضح في مسار الأسعار
دخلت السوق العقارية السعودية مرحلة مختلفة مقارنة بالسنوات التي أعقبت جائحة كورونا، إذ بدأت المؤشرات الأخيرة تعكس تراجعاً ملموساً في الضغوط السعرية، بعد موجة ارتفاعات متباينة دفعتها اختناقات المعروض والمضاربات في عدد من المدن الكبرى. ويبدو أن هذا التحول لم يعد مجرد تباطؤ مؤقت، بل نتيجة مباشرة لمجموعة من الإجراءات التنظيمية والتنفيذية التي استهدفت إعادة التوازن بين العرض والطلب.
وبحسب البيانات الواردة في تقرير «رؤية 2030» السنوي، انخفض التضخم العقاري في المملكة إلى سالب 0.7% في الربع الرابع من 2025، مقارنة بـ3.6% في الفترة نفسها من 2024. واستمرت الإشارات نفسها خلال الربع الأول من العام الحالي، مع تسجيل الرقم القياسي لأسعار العقارات هبوطاً سنوياً بنسبة 1.6%، مدفوعاً بانخفاض أسعار القطاع السكني 3.6%، مقابل نمو القطاع التجاري 3.4%.
هذه الأرقام تعكس، وفق مراقبين، أن السوق بدأت تنتقل من منطق الارتفاع السريع إلى منطق أكثر انضباطاً، حيث باتت الأسعار تتأثر بدرجة أكبر بحجم المعروض وجودة الأصول وآليات التنظيم، بدلاً من أن تبقى رهينة الندرة والمضاربة.
زيادة المعروض كأداة لضبط السوق
التحول الحالي ارتبط أساساً بتوسع السياسات الحكومية الرامية إلى رفع المعروض السكني والحد من احتجاز الأراضي دون تطوير. ففي شمال الرياض، سُمح بالبيع والشراء والتطوير في أربع مناطق تتجاوز مساحتها 81 كيلومتراً مربعاً، ضمن خطة تستهدف توفير ما يصل إلى 40 ألف قطعة أرض سنوياً للمواطنين خلال السنوات الخمس المقبلة، وبسعر مستهدف لا يتجاوز 1500 ريال للمتر المربع.
هذا التوجه لا يقتصر على معالجة نقص المعروض في العاصمة، بل يحمل دلالة أوسع تتصل بإعادة تنظيم دورة التطوير العقاري نفسها. فكلما زادت الأراضي المطروحة للتطوير وانخفضت فرص الاكتناز، تقلصت قدرة المضاربة على دفع الأسعار إلى مستويات تفوق القيمة العادلة.
ويرى مختصون أن الأثر الحقيقي لهذه السياسة لا يظهر فوراً، لكنه يتراكم عبر زيادة الخيارات أمام الأسر والمطورين، وتخفيف الضغط على المواقع الأعلى طلباً، وهو ما ينعكس في النهاية على معدلات التضخم العقاري والقدرة الشرائية للأفراد.
رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة
ضمن الحزمة نفسها، رفعت الحكومة الرسوم على الأراضي البيضاء إلى 10% سنوياً بعد أن كانت 2.5%، في خطوة تستهدف تقليص الجدوى الاقتصادية للاحتفاظ بالأراضي من دون تطوير. كما جرى لأول مرة إدراج العقارات الشاغرة ضمن نطاق الرسوم، بالنسبة للمباني التي تتجاوز مساحتها 5 آلاف متر مربع، في محاولة لدفع الأصول غير المستغلة إلى السوق عبر البيع أو التأجير أو إعادة التطوير.
هذه التغييرات تعكس انتقالاً من سياسة المعالجة الجزئية إلى سياسة أكثر حدة في مواجهة الاختناقات الهيكلية. فالمشكلة، كما تظهرها البيانات، لم تكن في الطلب وحده، بل في بطء تحويل الأراضي والمباني إلى وحدات قابلة للاستخدام الفعلي. ومن هنا جاءت الرسائل التنظيمية واضحة: الاحتفاظ بالأصول دون تشغيل لم يعد خياراً منخفض التكلفة.
وتشير التقديرات إلى أن هذا النوع من الرسوم يغير سلوك المستثمرين والملاك على حد سواء، لأنه يرفع كلفة الانتظار ويزيد الحافز نحو التطوير أو التخارج أو التشغيل، وهو ما يدعم في النهاية تدفق المعروض إلى السوق.
تجميد زيادات الإيجارات في الرياض
امتدت الإجراءات إلى سوق الإيجارات أيضاً، إذ وافق مجلس الوزراء على تجميد أي زيادات سنوية في الإيجارات لمدة خمس سنوات داخل نطاق مدينة الرياض، سواء في العقود القائمة أو الجديدة. ويهدف القرار إلى منع انتقال الضغوط السعرية من سوق البيع إلى سوق التأجير، خصوصاً في مدينة تشهد نمواً سكانياً واستثمارياً متسارعاً.
هذا القرار يحمل بعداً اقتصادياً مهماً، لأنه يحد من قدرة الملاك على الاستفادة من موجات الارتفاع المتكررة في الإيجارات، ويعزز في الوقت نفسه استقرار الأسر والشركات التي تعتمد على عقود طويلة الأجل. كما أنه يوجه السوق نحو عوائد تشغيلية أكثر استدامة، بدلاً من الاعتماد على رفع الأسعار سنوياً كوسيلة أساسية لتعظيم الأرباح.
وبالنسبة للمستأجرين، فإن تثبيت الإيجارات يخفف جانباً من الضغوط التضخمية المرتبطة بالسكن، وهو المكون الأعلى وزناً في كثير من المؤشرات المرتبطة بتكلفة المعيشة. أما بالنسبة للمستثمرين، فيعني القرار ضرورة إعادة تقييم نماذج العائد، والتركيز أكثر على جودة الأصول ورفع كفاءة التشغيل.
الشفافية الرقمية تعيد تشكيل السوق
إلى جانب التنظيم السعري، شهد القطاع العقاري السعودي تطوراً لافتاً في البنية الرقمية والشفافية. فقد تجاوز عدد الوحدات المعلنة في نظام التسجيل العيني للعقار 4 ملايين عقار بنهاية 2025، كما تم إصدار أكثر من 1.2 مليون صك عقاري مطور. وفي موازاة ذلك، تم توثيق أكثر من 3.2 مليون عقد إيجار عبر منصة «إيجار»، فيما تخطى عدد الوسطاء المرخصين 106 آلاف ممارس.
هذه الأرقام لا تمثل مجرد توسع إداري، بل تعكس انتقال السوق إلى مستوى أعلى من التنظيم وقابلية التتبع. فكلما زادت البيانات الموثقة، تقلصت المساحات الرمادية في التسعير والتعاملات، وتحسنت قدرة المستثمر والمستهلك على اتخاذ قرارات مبنية على معلومات أوضح.
كما أن تقدم السعودية 11 مرتبة في مؤشرات الشفافية العقارية الدولية يضيف بعداً استثمارياً مهماً، إذ يعزز ثقة المستثمرين المحليين والأجانب في آليات التسعير والتوثيق والحوكمة. وفي أسواق الأصول الكبرى، تعد الشفافية عنصراً حاسماً في استقطاب رؤوس الأموال طويلة الأجل.
التمويل العقاري لم يعد المحرك الوحيد
رغم النمو الكبير في التمويل، لم يعد الائتمان العقاري هو العامل الأوحد الذي يحدد اتجاهات الأسعار. فقد ارتفعت محفظة التمويل العقاري للأفراد إلى 904 مليارات ريال بنهاية 2025، مقارنة بنحو 420 مليار ريال في 2020، وهو توسع ضخم يؤكد قوة الطلب على السكن وقدرة النظام المالي على تمويله.
لكن هذه الزيادة لم تعد تترجم بالضرورة إلى ارتفاعات سعرية مماثلة، كما كان يحدث سابقاً في بيئة المعروض المحدود. فمع توسع الأراضي المطورة والوحدات الجديدة وتراجع المضاربات، بات التمويل يعمل داخل سوق أكثر توازناً، ما جعله أداة لتسهيل التملك لا لتضخيم الأسعار فقط.
ويعني ذلك أن العلاقة التقليدية بين القروض والأسعار أصبحت أكثر تعقيداً، إذ صار مسار السوق يتحدد بدرجة أكبر عبر حجم العرض، والتشريعات، ونوعية المنتج العقاري، وليس عبر التمويل وحده.
مكاسب في التملك وآفاق أكثر استقراراً
أثمرت هذه التحولات عن ارتفاع عدد الأسر السعودية المالكة لمساكنها إلى أكثر من 851 ألف أسرة بنهاية 2025، مقارنة بنحو 63 ألف أسرة فقط في 2019. وهذه القفزة تعكس أن السياسات السكنية والتنظيمية لم تعد تعمل في إطار ضبط الأسعار فقط، بل في إطار توسيع قاعدة التملك وتحسين الوصول إلى المساكن.
ومع استمرار هذه المنظومة، يرجح أن تشهد السوق العقارية السعودية مرحلة أكثر استقراراً، تقوم على وضوح البيانات وتوفر المعروض وتراجع سلوك الاحتكار، مع احتمال استمرار التصحيح في بعض المنتجات التي تجاوزت أسعارها مستوياتها العادلة. وفي المحصلة، تبدو السوق متجهة إلى دورة جديدة يكون فيها الاستثمار أكثر ارتباطاً بالتطوير والإدارة والتشغيل، وأقل اعتماداً على المضاربة قصيرة الأجل.
هذا التحول ينسجم مع مستهدفات «رؤية 2030» في بناء قطاع عقاري أكثر كفاءة وشفافية وجاذبية، بما يدعم الاقتصاد الكلي ويمنح السوق قدرة أكبر على امتصاص الصدمات وتحقيق نمو مستدام على المدى الطويل.