تراجع غير متوقع في السوق
سجلت أسعار المنازل في بريطانيا انخفاضاً جديداً خلال مايو، في قراءة جاءت أضعف من توقعات الأسواق وأكدت أن سوق الإسكان ما زال يواجه ضغوطاً متعددة. وتُظهر البيانات أن التراجع لم يكن حدثاً عابراً، بل امتداداً لمسار أبطأ بدأ ينعكس على قرارات الشراء والتمويل العقاري.
وبحسب بيانات شركة هاليفاكس للتمويل العقاري، هبطت الأسعار بنسبة 0.1 في المائة على أساس شهري، وهو التراجع ذاته الذي سُجل في أبريل، ليصبح ذلك ثالث شهر متتالٍ من الانخفاض. وكان استطلاع لرويترز قد رجح ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار، ما جعل النتيجة مفاجئة نسبياً للمتابعين.
ويأتي هذا الأداء في وقت تتقاطع فيه عوامل اقتصادية ومالية وجيوسياسية، من بينها ارتفاع تكاليف الاقتراض، وثبات الضغوط التضخمية، وتزايد القلق المرتبط بالتطورات في الشرق الأوسط، وهو ما بدأ ينعكس على ثقة المشترين وعلى حركة السوق عموماً.
الفائدة المرتفعة تعيد تشكيل الطلب
رغم بعض التخفيضات المحدودة في أسعار الرهن العقاري، فإن تكاليف التمويل ما زالت أعلى بكثير من مستويات بداية العام. وهذا يعني أن القدرة الشرائية للعديد من الأسر تراجعت، في وقت لم تنجح فيه تخفيضات أسعار الفائدة العقارية في إعادة الزخم الكامل إلى السوق.
وتشير هاليفاكس إلى أن الضبابية الجيوسياسية باتت عنصراً مؤثراً في قرارات الأسر، خصوصاً مع استمرار التوترات الإقليمية وما تسببه من تقلبات في أسعار الطاقة وتوقعات السياسة النقدية. ومع كل ارتفاع في كلفة التمويل أو زيادة في المخاطر، تتراجع شهية الشراء، خاصة في الأسواق التي تعتمد بدرجة كبيرة على القروض العقارية.
وفي هذا السياق، بقي متوسط أسعار الرهن العقاري أعلى بنحو نقطة مئوية منذ اندلاع الصراع، بحسب البيانات المتداولة في السوق. وهذا التطور يضيف عبئاً مباشراً على المشترين الجدد وعلى الأسر التي تعيد تمويل ديونها، كما يحدّ من القدرة على الدخول إلى السوق لأول مرة.
قراءة سنوية أضعف من المتوقع
على أساس سنوي، لم تتجاوز الزيادة في أسعار المنازل 0.5 في المائة، وهي نسبة أقل من التقديرات التي كانت تدور حول 1 في المائة. ويعكس هذا الفارق اتجاهاً واضحاً نحو تباطؤ الزخم في قطاع الإسكان، بعد فترة من التذبذب بين الدعم النسبي من الطلب المكبوت وبين الضغط الناتج عن الفائدة والتضخم.
ولا يقتصر التراجع على الأسعار فقط، بل يمتد إلى ديناميات السوق الأوسع. فحين تظل الفائدة مرتفعة وتستمر حالة عدم اليقين، يتباطأ عدد المشترين المحتملين، وتصبح قرارات الانتقال أو التوسع السكني أكثر حذراً. كما أن البائعين يميلون إلى تعديل توقعاتهم نزولاً لتفادي طول فترة بقاء العقارات دون بيع.
وتتسق هذه الإشارات مع مؤشرات أخرى في السوق العقارية البريطانية. فقد سجلت بيانات نايشن وايد أول انخفاض شهري منذ بداية الحرب الإيرانية، كما أظهرت تقارير المعهد الملكي للمساحين المعتمدين تراجعاً في الأسعار والطلب خلال أبريل، ما يؤكد أن الاتجاه الأضعف لا يقتصر على جهة واحدة من السوق.
بنك إنجلترا تحت المجهر
تزايدت في الأسابيع الأخيرة رهانات المستثمرين على أن بنك إنجلترا قد يميل إلى الإبقاء على سياسة أكثر تشدداً لفترة أطول، أو حتى النظر في رفع الفائدة لاحقاً خلال العام بدلاً من خفضها سريعاً. ويعود ذلك إلى استمرار الضغوط التضخمية، خصوصاً تلك المرتبطة بأسعار الطاقة، وما يترتب عليها من تأثير مباشر على توقعات الأسعار والأجور.
وتعكس الأسواق حالياً احتمالاً لرفع الفائدة بمقدار ربع نقطة مئوية مرة أو مرتين قبل نهاية عام 2026، بينما لا تزال فرص أي تحرك في اجتماع يونيو المقبل محدودة. ويعني هذا أن الرهانات على تيسير نقدي قريب لم تعد قوية بما يكفي لدعم سوق الإسكان في المدى القصير.
وفي الأسواق العقارية، أي إشارة إلى بقاء الفائدة مرتفعة لفترة أطول تنعكس سريعاً على التسعير، سواء من خلال زيادة الكلفة الشهرية للقروض أو عبر تشدد البنوك في شروط الإقراض. لذلك، فإن العلاقة بين السياسة النقدية وسوق المنازل تبدو حالياً أكثر حساسية من المعتاد.
مرونة محدودة في الإقراض
ورغم هذه الضغوط، لا يظهر السوق البريطاني علامات انهيار، بل مزيجاً من التباطؤ والمرونة المحدودة. فقد أظهرت بيانات بنك إنجلترا أن المقرضين وافقوا في أبريل على أكبر عدد من قروض الرهن العقاري خلال 15 شهراً، وهو ما يشير إلى أن الطلب لم يتلاشَ تماماً، لكنه أصبح أكثر انتقائية وأقل اندفاعاً.
هذا التوازن الدقيق بين ضعف الأسعار واستمرار الإقراض يوحي بأن السوق يمر بمرحلة إعادة تسعير أكثر من كونه يدخل في انكماش حاد. فالمشترون الذين ما زالوا قادرين على تحمل الكلفة يجدون فرصاً أفضل للمفاوضة، بينما ينتظر آخرون وضوحاً أكبر في مسار الفائدة والتضخم.
كما أن العوامل الخارجية لعبت دوراً إضافياً في خلق هذا المشهد. فعدم اليقين المرتبط بالشرق الأوسط رفع منسوب الحذر في الأسواق المالية، وترك أثراً على توقعات الطاقة والتمويل، ما جعل قطاع الإسكان البريطاني يتأثر بما هو أبعد من المؤشرات المحلية التقليدية.
ما الذي يعنيه ذلك للسوق العقارية؟
يشير التراجع المستمر في الأسعار إلى أن سوق الإسكان البريطاني دخل مرحلة أكثر حساسية، حيث لم يعد ارتفاع الطلب وحده كافياً لدفع الأسعار صعوداً في ظل الكلفة العالية للقروض. وإذا استمرت الفائدة عند مستوياتها الحالية أو بقيت التوقعات متشددة، فقد يظل الأداء العقاري بطيئاً خلال الأشهر المقبلة.
أما بالنسبة للمشترين، فإن البيئة الحالية قد تمنح بعض القدرة على التفاوض، لكنها لا توفر بالضرورة فرصاً واسعة للتمويل المريح. وبالنسبة للبائعين، فإن الحفاظ على مستويات سعرية مرتفعة قد يصبح أكثر صعوبة كلما استمر ضعف الثقة وتباطأت حركة الإغلاق في السوق.
وفي المحصلة، تكشف البيانات الأخيرة عن سوق لا يزال صامداً، لكنه يواجه ضغوطاً متراكبة من السياسة النقدية والظروف العالمية، وهي ضغوط قد تحدد مسار الأسعار العقارية البريطانية خلال النصف الثاني من العام.